보증금을 정산하기 전에는 퇴거 직전의 방별 사진, 집주인과 합의한 청소·원상복구 범위, 공제할 항목의 명세서 이 세 가지를 글이나 사진으로 남겨 두면 됩니다. 법은 청소와 원상복구의 범위를 목록으로 정하지 않고, 민법 제615조가 준용되는 임대차에서 돌려줄 때 원상에 회복하라고만 하므로 구체적인 범위는 기록과 합의가 좌우합니다.
법제처 국가법령정보센터의 민법과 주택임대차보호법, 법제처 생활법령의 임대차 종료 안내를 2026년 10월 27일에 읽었습니다. 국토교통부와 법무부가 보급하는 주택임대차 표준계약서 양식의 원문 조항은 이번에 열어 확인하지 못해 그 내용을 근거로 쓰지 않았고, 쓰는 계약서의 해당 조항을 직접 읽어 보시길 권합니다.
법은 범위를 목록으로 정하지 않습니다
민법 제654조는 사용대차의 원상회복 규정인 제615조를 임대차에 준용합니다. 제615조는 빌린 물건을 돌려줄 때 원상에 회복해야 하고 덧붙인 물건은 철거할 수 있다고만 정합니다. 어디까지가 청소이고 어디부터가 수리인지는 조문에 없으므로 당사자의 합의와 입증 자료가 중요해집니다.
민법 제626조는 임차인이 쓴 필요비와 유익비의 상환 청구를 정하고 있어, 퇴거 때 정산할 비용에 내가 낸 수리비가 있다면 영수증을 함께 챙겨 두어야 합니다.
입주 때와 퇴거 때를 같은 틀로 기록합니다
입주 첫날 찍은 사진이 있다면 같은 구역과 같은 각도로 퇴거 사진을 찍어 짝을 맞춰 보관하세요. 비교가 되면 '원래 있던 흠집인지, 지금 생긴 것인지'를 말로 다투는 일이 줄어듭니다.
표는 기록할 항목과 방법을 정리한 것입니다. 사진은 날짜가 파일에 남도록 원본을 보관하고, 문자는 캡처해 사진과 한 폴더에 둡니다.
| 기록 대상 | 남기는 방법 | 정산에서 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 방·거실 벽과 바닥 | 구역별 전체 사진과 흠집 근접 사진 | 원래 있던 흠집과 새로 생긴 것의 구분 |
| 욕실·주방 설비 | 작동 여부, 물때, 파손 부위 사진 | 청소로 해결되는지, 수리가 필요한지 판단 |
| 내가 설치한 물건 | 설치 사진, 철거 사진, 영수증 | 철거 여부와 상환 청구의 근거 |
| 청소 업체 작업 | 견적서, 작업 후 사진, 확인 문자 | 청소 의무를 이행했다는 자료 |
| 집주인과 합의 내용 | 범위·금액을 쓴 문자와 회신 | 공제 항목의 합의 증빙 |
공제하겠다는 말은 항목별 내역으로 받습니다
집주인이 원상복구 비용을 보증금에서 빼겠다고 하면 어느 방의 어떤 손상인지, 수리가 필요한 이유가 무엇인지, 견적이나 영수증이 있는지를 항목별로 달라고 요청하세요. 총액 하나만 통보받으면 어느 부분에 동의하고 어느 부분을 다투어야 하는지 가리기 어렵습니다.
민법 제654조가 준용하는 제617조는 목적물을 정해진 용법에 어긋나게 쓴 손해에 대한 배상 청구와 차주가 쓴 비용의 상환 청구를 빌려준 쪽이 물건을 반환받은 날부터 6개월 안에 하라고 정합니다. 집을 돌려준 날짜를 기록으로 남겨 두면 이 기간을 계산하기 쉽습니다.
정산이 어긋나면 이사 전에 절차를 확인합니다
법제처 생활법령은 임대차가 끝나면 주택의 반환과 보증금 반환이 동시이행의 관계에 있고, 보증금을 돌려받지 못한 채 이사하면 대항력과 우선변제권이 없어질 수 있다고 안내합니다. 주택임대차보호법 제3조의3은 보증금이 반환되지 않을 때 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.
합의가 안 될 때의 구체적인 절차는 법원과 전문가에게 문의해야 하며, 이 글은 그 판단을 대신하지 않습니다. 다만 위와 같은 기록이 있어야 어떤 절차를 선택하든 설명이 쉬워집니다.
입주청소 체크리스트
- 퇴거 전에 방, 욕실, 주방, 창틀을 구역별로 사진 찍었습니다.
- 입주 때 사진과 같은 각도로 짝을 맞춰 한 폴더에 모았습니다.
- 내가 설치한 물건의 영수증과 철거 사진을 보관했습니다.
- 청소 견적서와 작업 후 사진, 확인 문자를 보관했습니다.
- 집주인과 청소·복구 범위를 문자로 합의하고 회신을 받았습니다.
- 공제 항목은 내역서와 증빙을 요청했습니다.
- 열쇠를 넘긴 날짜와 시각을 기록했습니다.
상담 때 물어보면 좋은 것
- 작업이 끝난 뒤 업체 이름과 날짜가 들어간 확인 문자를 받을 수 있나요?
- 작업 전후 사진을 구역별로 정리해 보내 주시나요?
- 청소로 해결되지 않는 얼룩은 어떤 문구로 기록해 주시나요?
- 견적서에 작업 구역과 제외 항목을 따로 적어 주시나요?
참고한 자료
- 법제처 국가법령정보센터 · 민법 제615조·제617조·제626조·제654조 확인일 2026-10-27
- 법제처 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) 확인일 2026-10-27
- 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 · 주택임대차계약의 종료 확인일 2026-10-27