보증금이 시행령이 정한 금액 이하인 임차인은 경매신청 등기 전에 인도와 주민등록을 마쳤다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 변제받을 수 있고, 그 일정액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다.
2026년 10월 27일 법제처 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제8조(시행 2026년 1월 2일)와 같은 법 시행령 제10조·제11조(시행 2026년 7월 1일 표시본)를 직접 읽었습니다. 아래 금액은 이 표시본 본문 기준이며, 담보물권이 설정된 시기에 따라 적용되는 금액이 달라지는지는 부칙을 열어 확인하지 못했습니다.
소액임차인은 어떤 권리가 있나요?
제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건(주택의 인도와 주민등록)을 갖추어야 한다고 적습니다.
제3항은 우선변제를 받을 임차인과 일정액의 범위를 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고, 일정액은 주택가액(대지 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다고 합니다. 제2항은 제3조의2 제4항부터 제6항까지를 준용합니다.
지역별 기준은 얼마인가요?
아래 표는 시행령 제10조와 제11조 본문에 적힌 금액입니다. 기준 지역 구분에 해당하는지는 수도권정비계획법 등에 따라 달라 해당 조문에서 확인하세요.
담보물권 설정 시기가 오래된 경우 당시 시행령의 다른 금액이 적용될 수 있는데 이 표는 부칙을 대조하지 않았습니다.
| 지역 | 보증금 기준(이하) | 먼저 변제받는 범위(이하) |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 1억6천500만원 | 5천500만원 |
| 과밀억제권역(서울 제외), 세종, 용인, 화성, 김포 | 1억4천500만원 | 4천800만원 |
| 광역시(과밀억제권역·군 제외), 안산, 광주, 파주, 이천, 평택 | 8천500만원 | 2천800만원 |
| 그 밖의 지역 | 7천500만원 | 2천500만원 |
임차인이 여러 명이거나 가족이 함께 살면요?
시행령 제10조 제2항은 일정액이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 2분의 1까지만 우선변제권이 있다고 적습니다. 제3항은 임차인이 2명 이상이고 각 일정액의 합이 주택가액의 2분의 1을 넘으면 그 비율로 나눈다고 하고, 제4항은 가정공동생활을 하는 임차인은 1명으로 보아 보증금을 합산한다고 적습니다.
방 하나씩 따로 계약한 경우도 같은 집이면 이 계산이 영향을 줄 수 있어 계약 구조를 확인해야 합니다.
퇴실을 앞두고 무엇을 확인하나요?
아래는 조문이 아닌 일반적인 방법입니다. 집이 경매에 넘어갔거나 담보 설정이 많은 것이 걱정되면 등기사항증명서에서 근저당과 경매 개시 등기 여부를 먼저 보고, 전입신고일과 인도일을 정리합니다.
금액 판단은 법원이나 대한법률구조공단 상담에서 확인하고, 분쟁 단계에서는 조정위원회 이용도 알아봅니다.
입주청소 체크리스트
- 내 보증금이 지역별 기준 이하인지 확인했습니다.
- 인도일과 전입신고일을 정리했습니다.
- 등기사항증명서에서 경매 개시 등기 여부를 확인했습니다.
- 같은 집 다른 임차인이 있는지 확인했습니다.
- 부칙의 담보물권 설정 시기별 금액을 확인할 곳을 정했습니다.
상담 때 물어보면 좋은 것
- 퇴실 날짜가 경매 일정에 걸리면 청소 일정은 어떻게 조정하나요?
- 열쇠 반납 전 검수를 같이 할 수 있나요?
- 청소 완료 확인서를 발급해 주나요?
- 사진 자료는 날짜별로 정리해 주나요?
참고한 자료
- 법제처 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제8조 확인일 2026-10-27
- 법제처 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 시행령 제10조·제11조 확인일 2026-10-27