구축 아파트에 들어가기 전 결로와 곰팡이는 청소가 시작되기 전에 부위별로 사진과 날짜를 함께 남겨 두는 것이 가장 확실한 확인 방법입니다. 청소 뒤에는 흔적이 지워져 비교할 수 없고, 국토교통부 하자판정기준도 어느 부위에서 났는지에 따라 판단 방법이 다르게 적혀 있기 때문입니다.
국토교통부 고시 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준과 하자판정기준, 공동주택관리법 시행령의 담보책임기간 조문을 2026년 10월 27일에 국가법령정보센터에서 직접 읽었습니다. 개별 세대의 하자 인정 여부와 보수 책임은 이 글이 판단할 수 없고, 하자담보 기간이 지난 구축 단지의 비용 분담 기준은 확인하지 못해 싣지 않았습니다.
결로 설계기준은 새 사업부터 적용됩니다
공동주택 결로 방지를 위한 설계기준은 국토교통부고시 제2026-332호로 2026년 6월 26일 일부개정되어 7월 7일부터 시행됩니다. 정의 조항은 설계 단계에서 결로 방지 성능을 판단할 때 실내 온도 25도, 상대습도 50퍼센트와 지역별 외기온도를 쓴다고 적습니다. 외기온도는 중부1 지역 영하 20도, 중부2 지역 영하 15도, 남부 지역 영하 10도입니다.
고시 부칙은 개정 규정을 시행 이후 사업계획승인을 신청하는 사업부터 적용한다고 적습니다. 즉 오래된 단지의 현재 상태를 이 숫자로 곧바로 재단하는 기준은 아닙니다. 이 숫자는 설계 기준이라는 점만 알아 두세요.
하자판정기준은 부위에 따라 판단법을 나눕니다
공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제15조는 결로를 세 갈래로 나눕니다. 단열 공간의 벽체, 천장, 바닥은 설계도서의 단열성능과 온도차이비율, 열화상 카메라와 표면온도계 측정, 마감재를 해체한 상태를 설계도서와 비교하는 방법으로 정합니다.
단열 공간의 창호는 모헤어나 풍지판 시공이 불량하거나 창틀 주위를 모르타르 등으로 채우지 않은 경우처럼 열거된 사유에 해당할 때 하자로 봅니다. 발코니 같은 비난방공간은 입주자의 유지관리 사항을 고려해 판단할 수 있고, 입주자가 설치한 시설물 때문에 생긴 결로는 하자가 아닌 것으로 본다고 적습니다.
구축 단지는 담보책임기간부터 확인합니다
공동주택관리법 시행령 제36조는 내력구조부별 하자의 담보책임기간을 10년으로, 시설공사별 하자는 별표 4의 기간으로 정합니다. 오래된 단지는 이 기간이 지났을 가능성이 있으므로, 사용검사 시기와 세대 인도일을 관리사무소나 집주인에게 먼저 확인하세요.
기간이 남아 있는지, 결로가 어떤 공사 항목에 해당하는지는 별표를 대조해야 하는 문제입니다. 이 글은 별표 4의 항목별 연수를 확인하지 않았으므로 숫자를 적지 않습니다.
부위별로 이렇게 기록합니다
아래 표의 사진 방법은 공식 서식이 아니라 제가 하자판정기준의 부위 구분에 맞춰 제안하는 기록 순서입니다. 날짜가 자동 저장되는 사진을 쓰고, 같은 위치를 가까이와 멀리에서 두 장씩 남기세요.
| 부위 | 남길 기록 | 함께 적을 내용 |
|---|---|---|
| 창틀 주변과 하부 모서리 | 창틀 전체와 얼룩 근접 사진 | 틈이 벌어졌는지, 풍지판 상태 |
| 외벽에 면한 방 모서리 | 모서리 천장과 바닥 연결부 | 얼룩 번짐 방향과 대략의 크기 |
| 발코니와 실외기실 | 벽체와 바닥, 환기구 위치 | 이전 입주자가 설치한 시설물 유무 |
| 붙박이장 뒷벽 | 문을 열어 안쪽 벽면 | 냄새 여부는 메모로 남기기 |
| 욕실 천장과 문틀 | 천장 마감재와 환풍구 주변 | 환풍 상태와 젖은 흔적 |
청소업체에는 흔적을 알리고 범위를 문서로 받습니다
곰팡이를 닦아 내는 작업이 기본 청소에 들어가는지는 업체마다 다릅니다. 이 문단은 공식 근거가 아니라 일반적인 안내입니다. 견적 전에 기록해 둔 사진을 보내고 어느 부위를 어떤 방식으로 처리하는지 문자로 받아 두세요.
닦아 낸 뒤 다시 번질 수 있는지는 환기와 습도 같은 거주 조건에 달려 있어 업체가 보장하기 어렵습니다. 효과를 약속하는 업체보다 한계를 설명해 주는 업체의 견적이 비교하기 쉽습니다.
입주청소 체크리스트
- 청소 전에 창틀과 모서리, 발코니, 붙박이장 뒷벽을 찍었습니다.
- 같은 위치를 가까이와 멀리에서 두 장씩 남겼습니다.
- 사진의 날짜가 기록되는 방식으로 저장했습니다.
- 사용검사 시기와 세대 인도일을 확인했습니다.
- 이전 입주자가 설치한 시설물이 있는지 살폈습니다.
- 업체에 곰팡이 처리 범위를 문자로 물어보았습니다.
- 청소 후 같은 위치를 다시 찍어 비교할 준비를 했습니다.
상담 때 물어보면 좋은 것
- 곰팡이 얼룩 제거는 기본 견적에 들어가나요, 따로 계산하나요?
- 벽지 위 곰팡이와 실리콘 위 곰팡이는 처리 방식이 다른가요?
- 작업 중 마감재가 상할 우려가 있으면 미리 알려 주시나요?
- 다시 번졌을 때 접수하는 기한과 방법이 정해져 있나요?
참고한 자료
- 국토교통부 · 공동주택 결로 방지를 위한 설계기준(국토교통부고시 제2026-332호) 확인일 2026-10-27
- 국토교통부 · 공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준 제15조(국토교통부고시 제2026-360호) 확인일 2026-10-27
- 법제처 국가법령정보센터 · 공동주택관리법 시행령 제36조 담보책임기간 확인일 2026-10-27