임차주택을 넘겨받은 양수인(임대할 권리를 승계한 자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 봅니다. 따라서 퇴실 직전에 집주인이 바뀌면 보증금 반환 문제는 새 소유자와 정산하는 구조입니다.
2026년 10월 27일 법제처 국가법령정보센터에서 주택임대차보호법 제3조와 제4조(시행 2026년 1월 2일)를 직접 읽었습니다. 대항력이 없는 경우 승계 여부와 이전 집주인의 책임이 어떻게 되는지는 이 조문만으로 판단할 수 없어 쓰지 않았습니다.
집주인이 바뀌면 계약이 끝나나요?
제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 적습니다. 임대차 자체가 끝난다는 문구는 없습니다.
제3조 제5항은 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 된 경우 민법 제575조 제1항·제3항과 제578조를 준용하고, 제6항은 동시이행의 항변권에 관한 민법 제536조를 준용한다고 적습니다.
새 집주인에게 주장하려면 어떤 요건이 필요한가요?
제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 적고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 합니다.
그래서 집주인이 바뀐 때에는 먼저 본인이 인도와 전입신고를 마친 날짜가 언제였는지 확인합니다. 확정일자 절차는 이 글에서 다루지 않으니 별도 글을 보세요.
퇴실 날짜에 보증금을 받지 못하면 어떻게 하나요?
제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 적습니다.
아래는 일반적인 방법입니다. 새 집주인의 연락처와 소유권 이전 날짜는 등기사항증명서로 확인하고, 반환 날짜와 계좌를 문서로 받아 두면 열쇠 반납과 청소 점검 날짜를 맞추기 쉽습니다.
청소 일정은 어떻게 정하나요?
보증금 반환일과 퇴실일이 확정되기 전에는 청소 날짜를 가계약 상태로 두는 편이 안전합니다. 새 집주인이 입주 전 점검을 원하면 점검 시각을 청소 마무리 이후로 잡습니다.
분쟁이 길어지면 주택임대차분쟁조정위원회를 쓸 수 있는지 별도 글에서 확인하세요.
입주청소 체크리스트
- 내 계약서에 적힌 전입일과 인도일을 확인했습니다.
- 등기사항증명서로 현재 소유자와 이전 날짜를 확인했습니다.
- 새 집주인의 연락 방법을 받았습니다.
- 보증금 반환일과 계좌를 문서로 받았습니다.
- 퇴실일과 열쇠 반납일을 보증금 반환일에 맞췄습니다.
상담 때 물어보면 좋은 것
- 퇴실 청소를 반환일 당일 오전에 끝낼 수 있나요?
- 새 집주인이 점검할 때 입회가 가능한가요?
- 청소 후 사진 자료를 날짜별로 받을 수 있나요?
- 일정 변경 시 취소 기준은 어떻게 되나요?
참고한 자료
- 법제처 국가법령정보센터 · 주택임대차보호법 제3조·제4조 확인일 2026-10-27